От первого лица. Интервью Генерального директора КГ "Таврида Девелопмент" Антона Тюменцева

На протяжении последних пяти лет не прекращаются разговоры о том, что курортная недвижимость Крыма недооценена и в ближайшей перспективе реализации инвестиционных государственных программ в Республику, станет серьезным конкурентом сочинским жилым комплексам и апарт-отелям.

Сегодня у покупателей и инвесторов есть определенные опасения, крайне мало интересных проектов на рынке, единицы оправдывают претензию на статус и премиальность.

Девелоперы «с материка» рассматривают Крым в качестве перспективной площадки для новых комплексов и их активной реализации. Генеральный директор группы компаний «Таврида Девелопмент» Антон Тюменцев считает, что на полуострове все еще не сложилась необходимая культура ведения строительного бизнеса, но при благоприятном развитии событий цены могут сравняться с сочинскими.

Как вы оцениваете существующее предложение на территории Большой Ялты?

В настоящее время крымские девелоперы сегментируют предложение, исходя из собственных представлений о том, что такое бизнес-класс или элит-класс. Они слабо коррелируют с критериями, устоявшимися в столице и других крупных городах. То, что в Москве считается комфорт-классом, в Ялте может позиционироваться как «бизнес» или даже «элит». Класс жилья на сегодняшний день здесь в большей степени зависит только от близости к морю.

В настоящее время крымские девелоперы сегментируют предложение, исходя из собственных представлений о том, что такое бизнес-класс или элит-класс. Они слабо коррелируются с критериями, устоявшимися в Москве, городах миллионниках  и других крупных городах. То, что в Москве считается комфорт-классом, в Ялте может позиционироваться как «бизнес», «премиум» или даже «элит». Класс жилья на сегодняшний день здесь в большей степени зависит только от близости к морю.

Насколько это конкурентный рынок? Известно ли о планах федеральных застройщиков по выходу в регион?

По моему мнению, крупные игроки калибра ГК «ПИК» или Группы «Самолет», будучи публичными компаниями, акции которых котируются на фондовых рынках, сегодня не готовы работать в Крыму. Начав официальную деятельность в нашем регионе, существует высокий риск попасть под санкции. Поэтому, если такие девелоперы и появятся на крымском рынке, то это произойдет иным путем. К тому же успех здесь далеко не гарантирован. Так, краснодарский гигант ГК «Точно» недавно предприняла попытку закрепиться в Крыму, но по моим данным количество заключенных сделок немного. Что касается местных девелоперов, то они настроены на минимизацию издержек и вряд ли будут серьезно вкладываться в качество продукта.

Как себя ведут локальные лендлорды? Готовы ли они к уступкам по стоимости участков или, наоборот, ужесточили требования?

Со стороны тех, кто продает площадки, наблюдаются завышенные ожидания. Они действуют в рамках той же логики, что и крымские застройщики. Вся сложная комбинация факторов, определяющих предевелопмент участка и связанную с ним экономическую модель, чащевообще не принимается в расчет. Цены назначаются в сущности «на глазок». Цепочка рассуждений примерно такая: «вы вкладываете в квадратный метр 50 тысяч рублей, зарабатываете на нем 300 тысяч, значит, с вас вполне можно требовать 100 тысяч». Наши переговоры с собственниками земли всегда начинаются с того, что мы им предоставляем экономическое обоснование предлагаемой нами цены. Речь идет о цифрах, которые сопоставимы с московскими. После этого лендлорды уходят думать и, как правило, соглашаются, поскольку другие претенденты дают гораздо меньше.

Вы специализируетесь исключительно на высокобюджетном жилье. Думаете над тем, чтобы со временем попробовать свои силы в других сегментах?

Такие варианты мы тоже рассматривали. Есть достаточно больших участков под квартальную застройку, где можно «посадить» много недвижимости стандарт-класса (комфорт-класса), а потом за счет объемов продаж формировать прибыль. Но подобного предложения в Крыму очень много, а спрос на него ограниченный. Фактически он исходит от тех, кто хотел бы переехать с севера, потратив умеренную сумму. Если мы переключимся на эту часть рынка, нам придется конкурировать с огромным массивом уже существующих проектов, а «Таврида Девелопмент» создает продукт, у которого пока нет конкурентов на крымском рынке. Он ориентирован на тех людей, которые уже владеют жильем аналогичного класса в Москве или Санкт-Петербурга, но в силу метража большей части лотов, которые пользуются наибольшим спросом в ЖК «Новая Ливадия», наши лоты стоят сравнительно недорого. По сути, мы продаем квартиры, соответствующие номерам в пятизвездочном отеле, – с тем же качеством благоустройства, окружающей среды и отделочных материалов, но без сервисной функции отеля. Безусловно есть эксклюзивные варианты и уникальные форматы больших квартир, но такие лоты сейчас не выставлены в продажу, предлагаются пока что исключительно под запрос клиента.

Из кого состоит ваша покупательская аудитория?

Во-первых, это люди, которые уже состоялись в своей жизни и хотят переехать из мегаполиса, чтобы пожить в уединении и благоприятном для здоровья климате. В нашем комплексе можно с комфортом работать удаленно. Вторая категория покупателей – те, кто в силу обстоятельств не может выехать за рубеж. Четверть всех квартир у нас покупает аудитория из Москвы, Подмосковья и других регионов Центральной России. Явный интерес проявляют выходцы из Сибири и Поволжья – на них приходится порядка 20% аудитории.

Как изменилась цена квадратного метра в высоком сегменте за последнее время? Сохранился ли задел для дальнейшего роста?

Ситуация на крымском рынке недвижимости развивается по сочинскому сценарию. Два года назад ценник был в два раза ниже. Когда внешнеполитические проблемы будут урегулированы, он поднимется еще сильнее. Ялта сейчас уступает Сочи в инфраструктурном отношении, но ее природа несравнимо богаче. И этот фактор, безусловно, будет способствовать притоку покупателей. А в развитие инфраструктуры ежегодно вкладываются немаленькие ресурсы.

В Москве значительную часть высокобюджетной экспозиции образуют лоты с отделкой. Вы практикуете подобную опцию?

У нас есть наработки по этой части, но пока прощупываем возможности местных компаний-подрядчиков. Крымские застройщики не рискуют выставлять на витрину жилье с чистовой отделкой, доводя его максимум до стадии white box. Стоит один раз ошибиться и репутация компании будет надолго испорчена.

Легко ли в Крыму найти персонал с необходимой квалификацией?

Если говорить о строителях, то сложностей с подбором кадров не возникает. Укомплектовать подразделения бэк-офиса намного труднее. Для этого приходится искать сотрудников в Москве или в других регионах.

Ваш земельный банк в настоящее время достигает 36 га, но вы говорили, что он будет пополняться новыми активами. Означает ли это скорый выход компании за территорию Ялты и Алушты?

Мы рассматриваем участки по всему Крыму. В частности, у нас появилась весьма привлекательная площадка в Гаспре (Большая Ялта). В других локациях текущие расценки не позволяют строить качественное жилье. При таких обстоятельствах активная экспансия нецелесообразна. 

Крыму явно не хватает торговых и офисных проектов высокого качества. Было бы вам интересно поучаствовать в заполнении этого пробела?

В рамках каждого жилого комплекса мы создаем большой кластер коммерческой, в частности торговой недвижимости. В «Новой Ливадии» под это выделены три этажа с рестораном и спа-центром. Но построить мало – надо еще найти компетентную управляющую компанию. Крупные сетевые ритейлеры в Крыму правктически отсутствуют. Остаются два пути – либо учреждение корпоративной специализированной структуры, либо передача недвижимости в руки местных ритейлеров с неизбежным понижением качества, а это для нас неприемлемо.

Беседу вела Анастасия Кременчук